Купівля на SRL — стандартна практика. Рекомендується придбати на SRL і квартиру, і частку земельної ділянки, щоб уникнути TVA.

Рекомендується придбати і будинок, і землю на SRL для уникнення TVA. Якщо купується тільки земля — краще занизити її вартість у договорі та відповідно більше вказати за будинок. Чому це важливо: земля під будинком для іноземця оформляється на SRL, а сам будинок може купуватися фізичною особою. Якщо пізніше SRL захоче продати цю землю — виникне TVA (19%). Якщо ж вартість землі в договорі була мінімальною, податкова база буде меншою. Після купівлі земля передається у право користування фізичній особі через договір comodat.

Варіант 1. Договір comodat — можна написати від руки, без нотаріуса.
Варіант 2. Придбане в шлюбі майно автоматично вважається спільним. Для IGI обидва варіанти прийнятні.

Так, це коректна практика.

Якщо ваш SRL є платником TVA, операції з нерухомістю автоматично потрапляють під оподаткування. Найкраще рішення — відкрити окрему нульову SRL без TVA саме для купівлі нерухомості.

Ключ — правильно складений договір позики з самого початку. Переоформлення відбувається не через купівлю-продаж, а через повернення боргу SRL перед вами. Нотаріус оформить це стандартно.

На обидва документи одночасно: паспорт + ВНП + CNP. Прострочені документи — не проблема для вже укладених угод.

Нічого. Вже укладений договір залишається дійсним.

• Знайдіть незалежного надійного нотаріуса — це найважливіший крок. Нотаріус перевіряє всі документи, реєструє угоду та несе відповідальність за її законність.
• Кадастрова база в Румунії ще недосконала — інформація про межі ділянок, власників та обтяження може бути неповною або застарілою. Завжди замовляйте актуальний витяг з ANCPI безпосередньо перед угодою.
• Переконайтеся, що земля не отримана попереднім власником у дарунок. Румунське законодавство дозволяє спадкоємцям дарувальника оскаржити угоду протягом певного строку — навіть якщо ви добросовісний покупець. Це особливо актуально при купівлі земель у приватних осіб.
• При дорогих покупках (паркінги, дуплекси вартістю 200–300 тис. євро і більше) — юридична перевірка особливо важлива, оскільки такі об'єкти частіше бувають із прихованими обтяженнями.

1. Підписання договору у нотаріуса
2. Перереєстрація права власності — відбувається одразу при підписанні, нотаріус сам направляє документи до кадастру в режимі реального часу. Тобто спочатку ви стаєте власником — і тільки потім платите.
3. На оплату відводиться 2–3 дні після підписання за договором
4. Обидві сторони надають підтвердження оплати (банківська виписка), яке залишається у нотаріуса

Особливих способів мінімізувати витрати немає. При призупиненій діяльності SRL все одно зобов'язана сплачувати щорічний податок на майно (землю), що на ній обліковується. Рахунки SRL при цьому залишаються активними — можна платити прямо з рахунку компанії або особисто як власник. Бухгалтер потрібен мінімальний або взагалі не потрібен, якщо немає жодних операцій крім майнового податку.

Так. CNP достатньо для фізичної особи. CIF потрібен лише для операцій від імені юридичної особи.

Чоловік може оформити все на себе — це юридично можливо в Румунії. Але тут є важливий нюанс для українців: за Сімейним кодексом України майно, придбане в шлюбі, вважається спільною сумісною власністю незалежно від того, на кого воно оформлене і де куплене. Тобто якщо ви розлучитеся — дружина має право на половину.

Майно, оформлене на SRL, — це вже інша ситуація: воно належить компанії, а не фізичним особам. Формально дружина не є співвласником майна на SRL. Це і перевага, і відповідальність — потрібно розуміти наслідки такого вибору заздалегідь.

Якщо у вас є долари або євро — їх потрібно буде конвертувати в румунські леї (RON) перед угодою. Ось чіткі правила:

• SRL ↔ SRL (B2B): виключно RON — закон не дозволяє інакше
• SRL ↔ фізична особа (B2C): виключно RON
• Фізична ↔ фізична (C2C): можна домовитися в євро або доларах, але в офіційному договорі у нотаріуса сума все одно буде вказана в RON за курсом на дату угоди

Практично це означає: конвертуйте кошти заздалегідь через банк або обмінник, щоб на день угоди мати потрібну суму в леях на рахунку.

Від фізичної особи: закордонний паспорт, ВНП, CNP.

Від SRL: CUI, Certificat Constatator (не старший 30 днів). Все готує нотаріус.

• Titlu Proprietar — свідоцтво власника. Підтверджує, що продавець справді є власником об'єкта.
• Recepție — акт введення будинку в експлуатацію. Дуже важливий документ: без нього будинок юридично вважається незакінченим будівництвом, навіть якщо в ньому живуть люди. Без Recepție ви не зможете підключити комунікації офіційно і матимете проблеми при подальшому продажу.
• Всі будівельні авторизації та дозволи — підтверджують, що будинок зведений законно, без самовільного будівництва
• Сертифікат енергоефективності — обов'язковий за новим законом при купівлі-продажу. Без нього нотаріус не оформить угоду.
• Racorduri — офіційні договори на підключення до мереж водопостачання, газу та електрики. Переконайтеся, що вони є і оформлені на об'єкт.
• Витяг з домової книги — підтверджує відсутність заборгованостей за комунальні послуги. Борги попереднього власника можуть «перейти» до вас.
• Перевірка відсутності застав та обтяжень через ANCPI — земля або будинок можуть бути заставою за кредитом продавця.

Це важливе питання, яке варто розуміти до підписання будь-яких документів. Існує два принципово різні типи угод:

Повноцінна купівля-продаж — ви стаєте власником. У договорі (Contract de Vânzare-Cumpărare) має бути чітко вказано, що право власності переходить до вас у момент підписання у нотаріуса. Це єдиний правильний варіант.

Суперфіцій — ви отримуєте лише право користування землею на певний строк (зазвичай 49 років), але власником залишається інша особа. Деякі забудовники пропонують цю схему, щоб не продавати землю іноземцям напряму. Проблема в тому, що: власник може померти, і його спадкоємці можуть оскаржити договір; при продажу вашої квартири або будинку покупець отримає ті самі обмеження щодо землі; через 49 років право користування закінчується.

При «замороженій» (призупиненій) SRL банківські рахунки компанії залишаються активними — це особливість румунського законодавства. Тобто ви можете сплачувати щорічний податок на майно прямо з рахунку SRL. Якщо коштів на рахунку немає — власник компанії може поповнити його або сплатити від імені компанії особисто.

Максимальний строк призупинення діяльності — 3 роки. Після закінчення цього строку потрібно або поновити діяльність, або прийняти рішення про ліквідацію компанії. Якщо на момент ліквідації на SRL висить земля — її потрібно буде попередньо переоформити або продати.